前期物业管理工作计划
物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、业主入驻管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理等方面，在实际操作中，我们将根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。
一、早期介入的具体工作计划：
、检查配套设施是否完善，如保洁用服务间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉（间）、吸烟区等服务设施；另外如物管司用房、库房、衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施；
2、检查水电供应容量及能源计量的设计。根据****的功能要求和考虑不同业主（租户）使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电容量。
3、检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角。
4、检查机电设备的配臵是否合理。
5、收集整理合同件和技术档案资料。
6、起草物管委托合同并与开发商签署；
7、与开发商协商制定管理维修约并报市房地局核准备案；
8、制定物业管理的岗位设臵和人员编制，列出人员到位时间表；
9、制定汇总各部门采购清单（办家具设备及用品、工程工具及料、保洁机器及用品、工服及衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）
、根据正式管理前人员到位计划、人员工资福利及办用以及采购清单编制开办预算报开发商审批执行；
、根据具体情况及业主租户的服务需求预测编制物业管理预算，确定每月每建筑平米的管理金额；根据设备情况及业主使用功能的要求，拟定能源计量及分摊方案及原则；确定服务项目及各类收标准；
2、与开发商办理交接楼手续（包括安全消防责任的交接）；交接内容要有以下几点：
产权产籍/业户名单/地址名牌及邮编
图纸资料及设备使用操作手册
供货商/承建商的培训
政府及行业主管部门签发的许可证书或执照
钥匙
专用工具和备品备件
遗留问题的确认和解决时限
保修安排（电话联络单）
电、水、气表的抄读确认
资产/料/工具
问题
问题的原因
已造成或将造成的后果
解决方案建议（时间、用和相关影响；彻底解决、改善、管理措施弥补）
时间限制要求
3、建立主要的制度和工作程序：制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及重要对客服务程序等；
4、相应件及表格的设计、印刷和使用；
5、协助发展商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。
二、前期主要服务质量标准
（一）、基本要求
、前期服务与开发商双方签定规范的物业服务合同，明确双方的权利和义务关系。
2、承接项目时，对用部位，用设施进行认真查检，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等健全制度。
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，示服务项目与收价目。
7、按合同约定规范使用房屋专项维修资金。
（二）、房屋管理
、对房屋用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修。
3、每周巡查次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照装饰装修管理有关规定和业主约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每2日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。
（三）、共用设施设备维修养护
、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、示24小时服务电话。急修3分钟内，到达现场，有报修、维修记录。
3、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要新改造的，及时编制维修、新改造计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修或者新改造。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通，设备房保持整洁。
7、楼道灯完好率不低于85%，发现灯坏及时维修。
8、将共设施如厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、马路、停车场、共活动场所等管理好，不得改变其使用功能。
9、对配电柜、空调待各类设备做好运行及维修保养记录台帐，定期检查。
、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，排水系统畅通，汛期道路无积水。
（四）、共秩序维护
、小区北出入口实行7：---9：门卫值班；高层出入口及南出入口实行保安24小时值班。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查次。
3、车辆停放有序。小区进出口通道畅通。对进出车辆指挥管理有序有礼，进出方便。
4、对摩托车、自行车指定位臵停放，停车秩序整齐有序。
5、对火灾、治安、共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。
6、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
7、全小区实行24小时机动巡逻，夜间实行电子巡。
（五）、保洁服务
、生活垃圾每日清运次。
2、共场所每日清扫2次，出入口、楼道每日清扫次，共用部位玻璃每月清洁次，楼道灯每季清洁次，电表箱、楼梯扶手、消防箱、箱等设备，每周抹一次，确保无卫生死角。。
3、小区内共雨、污水管道每2年疏通次，雨、污水井每半年检查次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查次，每年清掏2次，发现异常及时清掏。
4、做到七净、六无。七净：路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树根净、路灯杆根净、墙根净；六无：无垃圾污物、无动物粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显浮土、无污水脏物。
5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（六）、绿化服务
、对绿化区域每天定时浇水，定期进行翻土，栽种草皮植被，及时清除杂草，创造小区优美的环境。对小区内所有的绿化花木负责，成活率要达95％以上。
2、保证小区所有绿化设施完好，对小区内绿化区域进行管理（浇水、修枝整形及养护），对一切破坏绿化的行为给予制止。
3、负责小区绿化区域内的清洁卫生及保洁工作，及时处理枯枝落叶。
4、共门厅常年布臵绿色植物，定期对其进行浇水、修剪、施肥、杀虫养护。
（七）、收发服务
、报纸、杂志、函发放准确及时。
2、各种快递、挂函、重要件等登记详细，发放准确及时，无错发，漏发。物业人员配备、培训及管理
一、人员配备
