关于化解房地产风险的思考

20xx年下半年房地产调整以来，随着一系列政策措施的出台，房地产市场显示回暖迹象，但形势依然严峻，后市仍有待观察。尤其是，当前房地产市场库存仍大，依靠市场自身力量难以实现止跌回稳的政策要求，风险仍可能进一步扩大和蔓延。国内外实践经验表明，在房地产市场深度失灵时，需要政府及时向市场注入信用。其中，政府注入信用的一个重要方式，就是通过收储方式入市干预，稳价格、稳预期、稳市场。

一、建立收储制度的必要性和可行性

（一）当前房地产市场形势仍然严峻复杂

尽管少数一二线城市新房市场有所企稳，但总体看市场形势仍然严峻复杂。一是新房库存不断增加、严重滞销。国家统计局数据显示，截至2024年末，商品房待售面积处于历史高位（x.xx亿mx），比上年末增长xx.x%，其中住宅待售面积增长xx.x%；xxxx年的销售额创xxxx年以来新低，仅为xxxx年（峰值）的xx%；xxxx年，新建商品房销售面积x.xx亿mx，同比下降xx.x%，其中住宅销售面积下降xx.x%；新建商品房销售额x.xx万亿元，下降xx.x%，其中住宅销售额下降xx.x%。考虑到有抵债、各种形式销售优惠等情况，新房的实际成交规模和价格下跌幅度更大。二是二手房交易占比逐渐扩大，但价格持续承压。据中金公司统计估算，xxxx年，二手房成交占比持续上升，占总成交的比重将达到xx%；成交方面，xxxx年中金同质性二手房住宅成交价格指数下行xx.x%，xxxx年末房价较xxxx年历史高点累计跌幅为xx.x%；并且价格跌幅先慢后快，以价换量特征突出。三是房地产风险已向行业蔓延。当前绝大多数规模较大的民营房企已出险并大幅亏损，不少已资不抵债，风险仍在蔓延，曾经被视作标杆的万科亦未能幸免。

（二）房地产风险持续蔓延对经济社会的系统性影响持续显现

房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益和经济社会发展大局。一是房价持续下跌意味着存量财富缩水，影响居民部门消费信心。房地产资产约为xxx万亿元，占我国总资产的xx%；大约xx%的居民资产沉淀在房地产，住房是改革开放xx多年来居民财富的最主要载体。二是房地产持续下行造成地方政府土地出让收入大幅下滑，对偿债能力有实质性影响。xxxx年下半年房地产调整以来，土地收入及其融资持续大幅下滑，xxxx年地方政府性基金中的土地出让收入x.xx万亿元，较上年下降xx%，远低于高峰时的x万多亿元，叠加化解政府隐性债务（同样源于土地融资）的影响，地方财政压力空前。三是房地产风险持续蔓延波及金融体系，对中小金融机构影响尤甚。四是房地产风险具有很强的传染性，已蔓延到上下游产业链，建筑、建材、装饰装潢、家居家电等行业持续承压，给社会稳定造成较大影响。综合来看，当前宏观经济呈现的需求不足、产能过剩、价格低迷等现象，最重要的直接因素就是房地产冲击。

（三）利用收储制度化解风险的可行性

一是在风险蔓延、市场机制失效时，政府及时采取非常规措施化解重大风险有成功先例：如xx世纪末xx世纪初的xx、xx、xx等国，xxxx年和xxxx年的美国等。二是当下通过收储托底价格是合适时机。根据中原地产的研究，截至xxxx年，北上广深的二手住宅价格相对高点跌幅普遍接近或超过xx%，多数低能级城市跌幅更大。三是收储工作与现行的“城市融资协调机制”“三大工程”等政策措施紧密衔接与配合，能够更好发挥合力。

二、国内外房地产危机应对经验及收储实践

（一）国外房地产危机应对经验及收储实践

1．美国和日本应对房地产危机的经验与教训

美国房地产模式的基本特征是金融化，表现为住房抵押贷款及庞大的资产证券化及衍生品市场。高度金融化的房地产模式，引发了20xx年国际金融危机。危机爆发后，美国政府很快形成救助共识并果断行动，一方面，实施非常规量化宽松货币政策，另一方面财政部和美联储联手推出xxxx亿美元的问题资产救助计划（TAPP），在不到一年的时间内，对支撑按揭贷款发放的核心机构“两房”即房地产和房利美进行了接管，购买问题资产，提供信用担保，有效避免了危机恶化。美国房价于xxxx年x月底即筑底反弹，丧失抵押品赎回权的案例数量于xxxx年x月也降至危机前水平。

xx是另一个发生房地产危机的例子，其危机应对教训值得汲取。xx世纪八九十年代，土地投机是xx房地产危机的重要推手，金融自由化导致土地抵押贷款增加，刺激土地价格大涨，最终在通胀和利率波动下房地产泡沫破灭。日本政府在危机发生后，政策应对措施相对迟缓，未能及时清理银行不良债权，直至xxxx年x月《金融机构再生紧急措施法》出台，财政资金才大规模介入消化金融机构不良资产，导致“僵尸企业”滋生和信贷紧缩长期化。同时，日本长期实施超宽松货币政策，但未能配套财政刺激和结构化改革，导致流动性陷阱，金融机构经历了破产倒闭潮，经济陷入“失去的三十年”，至今仍深受其害。

对比来看，美国的成功在于果断行动与政策协同，政府及时接管关键机构并大规模注入政府信用；日本的教训则凸显了拖延、结构改革缺失的代价。美、日正反经验表明，危机应对状态下，政府需兼顾短期稳定与长期转型，该出手时不出手，拖延时间将付出巨大代价。

2．xx（Securum）“好银行-坏银行”模式

xx世纪xx年代，xx放松信贷管制后，银行业快速扩张叠加宽松货币政策，推动房价十年内涨幅超xx%。进入xx年代，国际经济衰退导致xx房地产泡沫破裂，银行不良贷款激增，引发系统性金融危机。政府为化解风险，果断将问题严重的北欧银行国有化，并分拆为专注优良资产运营的“好银行”和专司不良资产处置的“坏银行”—塞克拉姆银行。Securum通过政府出资于19xx年成立，以市场化处置方式负责承接、管理和处置从北欧银行剥离的不良资产，其中约xx%是办公楼、酒店、土地等商业地产，这些资产长期由财务状况不佳的产权人和破产管理人管理，维护差、空置率高。

xx银行采取债务重组、企业重组和抵押物处置三大策略，引入专业团队提升资产价值。通过改善物业状态、分类管理实物与股权资产，仅用x年（远低于原计划的xx～xx年）便完成处置任务。最终回收率达xx.x%，加之xx银行的持续分红，政府基本收回危机处置的直接成本。尽管受制于过早关闭未能完全享受19xx年后房价回升红利，但整体实现了危机成本内部化消解。

xx模式呈现三个核心特征：一是采取“好银行-坏银行”分治策略，隔离风险传染同时保持金融功能；二是政府主导与市场化运作结合，通过专业机构提升不良资产价值；三是注重财政成本控制，借助资产增值与持续经营收益实现危机处置成本对冲。这种模式为房地产风险化解提供了“快速隔离、专业运作、成本可控”的系统性解决方案。

3．xx“坏账银行”xx模式

与xx“好银行-坏银行”模式类似，xx同样采取了通过注入政府信用，将不良资产剥离到“坏账银行”的处置模式。xx世纪xx年代，xx将房地产作为经济引擎，推动行业持续十余年繁荣，至20xx年金融危机前，房地产业占GDP比重已超xx%。全球金融危机爆发后，房价暴跌导致泡沫破裂，银行体系因持有大量房地产资产陷入风险漩涡。为稳定金融市场，政府于20xx年成立公私合营资产管理机构xx，以平均xx%的折扣率接管银行体系xxxx亿欧元不良资产（含xxx亿欧元房地产及xxx亿开发商贷款），通过剥离有毒资产为银行业纾困。其资本结构中，政府通过银行业重组基金（FROB）注资x.x亿欧元并为吸收资产处置损失向xx提供xx.x亿欧元次级债务，私人银行补充剩余资本，同时发行xxx亿欧元政府担保债券实现融资，形成“公共主导+市场参与”的混合救助机制。

xx通过发行债券置换银行风险资产，除加速处置不良贷款外，还创新性盘活存量资产，改造x.x万套社会保障住房，兼顾市场出清与社会责任。两年后的xxxx年，xx房价企稳回升，市场回归健康发展，实现了风险化解与经济修复双重目标。

xx模式为化解系统性房地产风险提供了“风险隔离-资源整合-社会共治”的复合型治理范式。一是构建公私资本联动机制，通过政府信用背书与市场化融资结合扩大救助资源；二是实施“资产折价剥离+分类处置”策略，既快速隔离风险又挖掘资产社会价值；三是建立多维度协同框架，将金融稳定目标与住房保障等公共政策有机衔接。

（二）我国房地产风险处置经验和近一时期政府收储的探索

我国房地产风险的处置，有过成功经验。xx世纪xx年代初，全国爆发金融三乱，同时带动海南等地的房地产疯狂。19xx年中央发布“金融十六条”，开展了历时四年的治理。在处置海南烂尾楼过程中，积累了一些经验。一是中央及时出手。海南发展银行于19xx年x月经国务院批准被人民银行关闭，其破产清算由中央政府买单。二是采取转、压、拆、改、购等多种方式处置烂尾楼，实事求是，该拆拆、该改改、该建建。其中，通过换地权益书收回闲置土地盘活再利用发挥了积极作用。三是积极发挥金融机构作用，通过债权重组、展期、核销，缓解债务人压力为续建增强信心。在各种措施配合下，海南房地产市场逐年恢复。

本轮房地产调整以来，中央及地方出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，从放松限购、限售、限价，到减税降费降首付，从金融十六条到融资协调机制，再到xx一揽子新政，政府收储逐步成为化解房地产风险的重要手段。