推行大物业管理模式完善行业监管体系——关于吴起县物业管理工作的调研报告

近年来，中国的城镇化进程不断推进，城镇化率从1978年的18%提高到2023年的65%，随着城镇化的快速推进，县城住宅小区的数量和规模也在不断增长，越来越多农村人口在城市安家落户，人民生活水平的不断提高，对生存环境的要求与日俱增，对物业管理也提出了更高的要求。物业管理的好坏已经成为衡量居住和工作环境好坏的重要标尺，对于保障居民生活质量和社区的和谐发展具有重要作用，在这样的背景下，关注县级城市居民区物业管理已经成为一个不可忽视的问题。为深入了解和剖析县域住宅小区物业管理市场发展情况，总结、归纳当前存在的困难和问题，吴起县政协调研专班于2023年4-6月从全县113个小区开展了县域物业行业发展情况专题调研，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访居民等考察形式，了解了县域住宅小区物业管理的整体情况，为破解县域物业管理难题提供了吴起参考。

一、吴起县物业现状

目前吴起县城区有住宅小区113个，业主委员会40个，物业服务企业26家，物业从业人员760人。其中，业主和业主委员会自主管理的小区48个，116幢楼，6763户，20289人，建筑面积80.77万平方米。物业公司服务的小区60个，221幢楼，19520户，58560人，建筑面积233万平方米。当前吴起县所有物业收费按照县经发局《关于印发<吴起县物业服务及停车服务收费标准>的通知》“实行一费制”(高层1.2元/平方米每月;多层0.6元/平方米每月)。全县小区之间差异较大，物业服务企业规模小，实力弱，业主对物业服务的满意度整体较低。

二、存在的问题

1.体制机制不健全。目前吴起县没有明确一个专门的监管部门负责此项工作，存在多头管理（如住建部门管理有物业服务的小区，社区管理无物业服务的小区）、职责不清的问题，也没有专职人员统一调度和协调处理具体的物业服务各类问题和矛盾，监管和考评制度不健全，部门联动不紧密，未形成小区管理合力。

2.工程遗留问题较多。一是工程质量把关不严，在保质期内就出现地基裂缝下陷、管道堵塞、地下车库漏水等问题；二是未严格按照规划建设共用设施，小区配套设施不完善，功能不齐全，如绿化、活动场地、物业用房等。

3.老旧小区配套功能历史欠账多。吴起县老旧小区大多建设于2006年前后，受当初规划设计和建设理念等因素限制，小区建设标准低、体量小，基础设施滞后，配套功能不完善，建筑质量差、停车位不足等。有的小区目前地下管网破损，维修资金短缺，停车占用消防通道、电瓶车入楼进户存在安全隐患，80%左右的消防设施破损严重、多年未检，甚至形同虚设，致使消防设施不能通过正常检测所产生的处罚费用较大，增加物业服务企业运行成本，导致物业服务企业不愿进驻（如：园丁小区、公安局家属楼、烟草公司家属楼等）。

4.物业服务企业准入门槛低。没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业没有通过招投标就进入物业市场，整体缺乏服务和责任意识，多数物业服务企业制度不健全，管理不规范，从业人员素质参差不齐，专业化水平不高，有的甚至存在恶性竞争现象，加上监管力量不足，导致物业服务水平整体不高，出现了较多服务盲点，如公共设施设备维护不到位不及时、车辆乱停乱放、卫生死角清理不彻底等问题。全县现有物业服务企业24家，其中管理规范、服务能力较强的只有陕西省水务集团吴起分公司、城投集团、碧桂园生活服务集团股份有限公司等少数企业。

5.拒缴和拖欠物业费问题严重。收费难的问题主要表现在五个方面：一是物业企业追求利益最大化，存在物业服务管理质量差，设施设备维护不到位，电梯故障等安全隐患较多，个别小区卫生脏乱差等问题，导致业主以此拒缴或拖欠物业费。二是低收入群体因经济困难问题无力支付物业费，这个问题在易地搬迁和保障房小区表现尤为突出。三是有少数业主对物业服务认识不到位，恶意欠费、无故不交费。四是物业企业频繁更换，收费等问题移交不清。五是业主将工程遗留问题引起的不满转嫁到物业服务企业，使得物业服务管理矛盾激化。这些问题导致部分物业企业收不抵债，缩减员工人数、降低服务质量，造成业主和物业新的矛盾。如东园子小区物业费收取率仅达到30%。

6.水电暖企业和物业服务企业责任界定不清。中省市颁布的《物业管理条例》明确规定：物业服务区域内的供水供热等专营性单位应当服务到最终用户，并依法承担全线路设备的维护和更新。而吴起县实际情况是：供水供暖专营单位只负责供到小区大门口，小区内的相关损耗只能由物业企业去承担，高层小区的二次供水供暖能耗费和相关设施维护均由物业企业承担，因此加大了物业运行成本，造成诸多物业企业收不抵支，无法正常运行。如东园子小区二次供暖供水增压费用一年需11万元，由物业公司承担。